معاملات قولنامهای باطل میشوند
در دنیای پرشتاب و شلوغ امروز که هر اتفاقی در حال دیجیتالی شدن است، به نظر میرسد بازار املاک و مستغلات ایران هم بالاخره به سوی یک تحول بنیادین حرکت کرده است. سالها بود که معاملات ملکی بین دو دنیای متضاد گیر کرده بود؛ از یک طرف مبایعهنامههای دستی و سنتی که هر لحظه احتمال بروز اختلاف در آنها وجود داشت و از طرف دیگر، دفاتر اسناد رسمی که تا لحظه آخر، سند قطعی را صادر نمیکردند. اما حالا با ورود مفهومی به نام «قراردادهای یکسان»، گویی تکه گمشده این پازل پیدا شده است. اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، این رویکرد جدید را نه فقط یک تغییر در فرمت قراردادها، بلکه ابزاری برای ساماندهی کامل معاملات و به حداقل رساندن درگیریهای حقوقی در دادگاهها میداند.
وقتی استانداردی برای همه تعریف میشود
داستان از جایی شروع میشود که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در تبصره دوم ماده سوم خود، فضای جدیدی را برای ثبت قراردادها باز کرد. در واقع، دیگر خبری از آن قراردادهای شخصی و متغیر نیست که هر کسی به سلیقه خودش مینوشت. حالا با «قراردادهای یکسان»، ما با مدلهایی متحدالشکل و استاندارد روبهرو هستیم که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد جای گرفتهاند. نکته جالب اینجاست که این تسهیلات فعلاً برای کسانی است که ملکشان دارای سند مالکیت رسمی حدنگار یا همان سندهای سبز رنگ است.
شکاف میان اعتبار قانونی و سند رسمی
بسیاری از مردم تصور میکنند وقتی قراردادی را در سامانه ثبت میکنند، یعنی کار تمام شده و سند رسمی را گرفتهاند؛ اما واقعیت کمی متفاوت است. اگرچه این قراردادها «لازمالاجرا» هستند و در برابر قانون اعتبار دارند، اما طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، تا زمانی که طرفین به دفترخانه مراجعه نکنند، این سند هنوز «رسمی» نشده است. این یعنی قرارداد یکسان، یک پل ارتباطی محکم بین مبایعهنامه عادی و سند رسمی است. قانونگذار برای اینکه این پل تبدیل به یک بنبست نشود، ضربالاجل سه ماهه را تعیین کرده است. یعنی خریدار و فروشنده باید حداکثر تا سه ماه پس از ثبت الکترونیکی، راهی دفتر اسناد رسمی شوند تا تشریفات نهایی را طی کرده و محدودیتهای ایجاد شده در سامانه را برطرف کنند. در واقع، این سه ماه فرصتی است برای اینکه معامله از فضای مجازی خارج شده و در دنیای واقعی و رسمی تثبیت شود.
خداحافظی با کابوس معاملات معارض
یکی از بزرگترین دردهای بازار مسکن، مشکل «معاملات معارض» بود؛ یعنی زمانی که یک فروشنده، یک ملک را به طور همزمان به دو یا سه نفر میفروخت و خریداران در نهایت سر راه دادگاه با هم برخورد میکردند. اما قراردادهای یکسان با ثبت شدن در سامانه ثبت الکترونیک، این راه را بر کلاهبرداران بست. وقتی مفاد قرارداد در سامانه ثبت شود، شفافیت به گونهای ایجاد میشود که دیگر امکان فروش تکراری ملک وجود ندارد.
چه کسانی میتوانند وارد این مسیر شوند؟
برای استفاده از قراردادهای یکسان، باید مجموعهای از شرایط برقرار باشد. ملک باید حتماً سند سبز داشته باشد و معامله از نوع «معوض» باشد. همچنین طرفین باید شخص اصیل باشند؛ یعنی در این مدل قراردادها، جایی برای وکیل، ولی یا قیم نیست. در عین حال اگر ملک رهن شده باشد، باید اجازه گرفته شود و ملک نباید در هیچ دادگاهی بازداشت یا توقیف شده باشد.