با وجود تعیین سقف قانونی افزایش اجاره، بسیاری از مالکان نرخ‌های بالاتری مطالبه می‌کنند چون این مصوبه ضمانت اجرایی ندارد.

آتریسا سپهریان:دولت برای حمایت از مستأجران، سقف افزایش اجاره را ۲۵ درصد برای قراردادهای سال ۱۴۰۵ تعیین کرد، اما در عمل، بسیاری از مالکان این سقف را نادیده می‌گیرند و نرخ‌های بالاتری را تحمیل می‌کنند. در این میان، نه نظارت موثری در کار است و نه ضمانت اجرایی بازدارنده، به همین دلیل برخی مستأجران میان پذیرش اجاره سنگین و خطر تخلیه، سرگردان مانده‌اند..  داستان از این قرار است که اواخر خرداد، سران قوا مصوبه‌ای را ابلاغ کردند که بر اساس آن، قراردادهای اجاره در صورت درخواست مستأجر، به مدت یک سال تمدید می‌شود و افزایش اجاره‌بها نیز حداکثر ۲۵ درصد خواهد بود.

هدف از این مصوبه، کنترل التهابات بازار و حمایت از دهک‌های کم‌درآمد در شرایطی بود که تورم عمومی و هزینه‌های زندگی، فشار سنگینی بر مستأجران وارد کرده بود. اما آنچه در عمل رخ داده، فاصله عمیقی میان وعده و واقعیت است. مستأجران در محله‌های مختلف تهران و دیگر شهرها می‌گویند که مالکان، مصوبه را نادیده گرفته و نرخ‌هایی بین ۳۰ تا ۴۰ درصد و گاه بیشتر را اعمال کرده‌اند.

یکی از مستأجران که قرارداد آن رو به اتمام است به خبرنگار هفت‌صبح گفت:‌« به هر مشاور املاکی مراجعه کردند، هیچ‌کدام نرخ اجاره ۲۵ درصدی را رعایت نکردند، همه بنگاهی‌ها مدعی بودند وقتی تورم امسال بالای ۵۰ درصد است چطور انتظار افزایش اجاره بها به اندازه ۲۵ درصد دارید!» نظرات کاربران در فضای مجازی نیز حکایت از آن دارد که مالکان با یک جمله ساده که ملک مال خودم است و هر مبلغی بخواهم اضافه می‌کنم، قانون را دور می‌زنند.

‌ضمانت اجرایی؛ نقطه کور مصوبه

چرا این مصوبه در عمل به نتیجه نمی‌رسد؟ پاسخ را باید در نبود ضمانت اجرایی موثر جست. طرح ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌بها ضمانت اجرایی ندارد و  اگر قانونگذار به دنبال اثرگذاری بود، باید قراردادها را به‌صورت خودکار تمدید می‌کرد یا حق تمدید را در اختیار مستأجر می‌گذاشت.در وضعیت فعلی، مالک به‌راحتی می‌تواند با مستأجر فعلی تمدید نکند و واحد خود را با نرخ دلخواه به مستأجر جدید اجاره دهد. اینجاست که سقف ۲۵ درصدی عملاً بی‌اثر می‌شود.  اگر دولت اعلام می‌کرد که حتی در قرارداد با مستأجر جدید نیز نمی‌توان بیش از ۲۵ درصد نسبت به قرارداد قبلی افزایش اعمال کرد، آنگاه قانون ضمانت اجرا می‌یافت.

تناقض تورم و سقف دستوری

مالکان نیز از سوی دیگر، استدلال‌های خود را دارند. آنها می‌گویند که تورم عمومی بیش از دو برابر مصوبه اجاره است، وقتی قیمت مصالح ساختمانی، هزینه‌های نگهداری مسکن را چند برابر کرده و سرمایه آنها نیز رشد چشمگیری داشته است؛ بنابراین، محدود کردن افزایش اجاره به ۲۵ درصد را غیرمنطقی می‌دانند. یکی از مالکان در واکنش به این مصوبه به هفت صبح گفت:« چرا باید چوب سیاست‌های ضعیف اقتصادی دولت در کنترل تورم را مالک بخورد؟

وقتی قیمت همه چیز، از جمله سرمایه مالک، حداقل ۶۰ درصد رشد کرده، اجاره هم باید به همین میزان رشد کند.» این تناقض میان تورم واقعی و سقف دستوری، یکی از دلایل اصلی نافرمانی مالکان از قانون است. آمارها نیز این شکاف را تأیید می‌کنند؛ مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بهای مسکن را حدود ۴۲.۵ درصد اعلام کرده است. یعنی در حالی که قانون اجازه ۲۵ درصد افزایش را می‌دهد، نرخ واقعی بازار بیش از ۴۰ درصد است.

راهی برای شکایت، اما با موانع بسیار

قانون برای مستأجرانی که اجاره بیشتری پرداخت کرده‌اند، راه شکایت را باز گذاشته است. بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، مستأجر تا پنج سال پس از پرداخت، حق شکایت دارد و در صورت اثبات تخلف، موجر مکلف به بازگرداندن مبلغ اضافی و پرداخت جریمه است. اما این مسیر نیز با موانعی روبه‌روست. مستأجرانی که به دنبال تمدید قرارداد خود هستند، از ترس تخلیه، از شکایت منصرف می‌شوند؛ مگر اینکه قراردادشان به پایان رسیده و قصد جابه‌جایی داشته باشند.

تنها راه برون‌رفت از این وضعیت، افزایش عرضه مسکن و تقویت سازوکارهای بازار است. تا زمانی که عرضه مسکن با تقاضا همخوانی نداشته باشد، هرگونه محدودیت قیمتی، به جابه‌جایی بار هزینه‌ها و نهایتاً افزایش فشار بر مستأجران منجر خواهد شد.واقعیت این است که سقف ۲۵ درصدی، اگرچه اقدامی در جهت حمایت از مستأجران است، اما در عمل، در برابر نیروهای تورم و منافع مالکان، همچون دیواری از کاغذ عمل می‌کند. تا وقتی که ریشه‌های ساختاری بحران مسکن، یعنی کمبود عرضه و نابرابری درآمدی، درمان نشود، هر سقف قیمتی، تنها سرابی خواهد بود برای مستأجرانی که هر روز، بازی تازه‌ای از شطرنج اجاره را تجربه می‌کنند.

 تابستان ۱۴۰۵ و فاجعه اجاره در پایتخت

اعداد و ارقام، بازار اجاره را به عرصه‌ای تبدیل کرده که تنها اقشار بسیار پردرآمد توان رقابت در آن را دارند.آمارها حکایت از آن دارد که ۴۳ درصد از خانوارهای استان تهران مستأجر هستند و هر سال، فشار اجاره‌بها بر دوش این جمعیت، سنگین‌تر می‌شود. میانگین اجاره در تهران در خرداد ۱۴۰۵ به حدود ۴۴ میلیون تومان برای یک واحد ۱۰۰ متری رسیده است. اما در مناطق مرکزی و جنوبی، وضعیت اگرچه کمی ملایم‌تر است، در منطقه ۶ و ۷ تهران که موقعیت اداری دارند، متوسط اجاره در این منطقه حدود ۳۸ میلیون تومان در ماه و یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان پول پیش است. این مناطق که روزگاری به دلیل نزدیکی به محل کار، گزینه مناسبی برای اجاره نشینی بودند، حالا با جهش قیمت‌ها، بسیاری را ناچار به جابه‌جایی به مناطق دورتر کرده‌اند.

کرج، به‌عنوان یکی از مقصدهای اصلی مستأجران فراری از تهران نیز از این قاعده مستثنا نیست. محله‌هایی مانند گلشهر، گوهردشت و عظیمیه با رشد قابل توجه قیمت مواجه شده‌اند. آگهی دیوار نشان می‌دهد که یک واحد ۹۶ متری در عظیمیه با ودیعه ۹۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۲۵ میلیون تومان عرضه شده‌است. محله مهرشهر نیز با واحدی ۱۳۰ متری و ودیعه ۷۰۰ میلیون تومان و اجاره ۲۷ میلیون تومانی، نشان می‌دهد که حتی شهرهای اقماری نیز به پناهگاه امنی برای مستأجران تبدیل نشده‌اند.