شنبه ۲۳ خرداد ۱۴۰۵
سالانه حدود ۳۰ هزار پرونده در نتیجه اختلاف مالی ناشی از معاملات ملکی تشکیل میشود که بخش عمده آن معاملات قولنامه ای است.
مونا موسوی: در میان هیاهوی اخبار اقتصادی و سیاسی، خبری مهم و سرنوشتساز برای میلیونها خانه و ملک در ایران تقریباً گم شد. چندی پیش سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از راهاندازی آزمایشی «سامانه ثبت ادعا» یا همان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی خبر داد. طبق این طرح، مالکان املاکی که فاقد سند رسمی هستند، فقط دو سال فرصت دارند تا ادعای مالکیت خود را با ارائه مدارک و نقشه دارای مختصات جغرافیایی در این سامانه ثبت کنند. این اعلامیه یک واقعیت تلخ دیگر را نیز آشکار کرد؛ حجم عظیم املاک بیسند در ایران که هر ساله هزاران پرونده کلاهبرداری و دعوای حقوقی را رقم میزند و ثبات بازار مسکن را به خطر میاندازد.
چند ملک در ایران بدون سند رسمی است؟
دادههای دقیق و بهروز در این زمینه کمیاب است، اما بر اساس آخرین گزارشهای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که در سال ۱۴۰۳ منتشر شده، تخمین زده میشود که بین ۶ میلیون واحد مسکونی، زمین و ملک تجاری در ایران فاقد سند رسمی (کاداستر) هستند. این رقم معادل حدود ۳۰ درصد از کل املاک شهری و روستایی کشور است. به عبارت دیگر، از هر سه ملک در ایران، حداقل یکی فاقد سند رسمی معتبر است؛ آماری که نشان از عمق فاجعه دارد.
سهم املاک واقع در بافتهای فرسوده شهری، حاشیه کلانشهرها و مناطق روستایی از این بیسندی، بیش از سایر مناطق است. برای مثال، در استان تهران (به جز خود شهر تهران) حدود ۲۵ درصد املاک فاقد سند رسمی هستند. در استانهای مرزی و کمتر توسعهیافته مانند سیستان و بلوچستان، کردستان و کرمانشاه، این آمار به بالای ۵۰ درصد نیز میرسد. نکته قابل توجه اینکه بخش قابل توجهی از این املاک بیسند، در بافتهای قدیمی شهرها هستند حتی در تهران مناطق ۱۱، ۱۲ و ۱۳ ملک بدون سند قرار دارند. این ملکها اغلب به دلیل اختلافات ارثی چندین نسل، فقدان نقشهبرداری دقیق، یا نقل و انتقالهای مکرر با «قولنامه» (اسناد عادی) سالهاست که بلاتکلیف ماندهاند.
املاک بیسند نقدشوندگی پایینی دارند. درواقع ملکی که سند رسمی ندارد، به سختی خریدار پیدا میکند و اگر هم پیدا کند، قیمت آن به مراتب کمتر از ملک مشابه با سند رسمی است. بانکها نیز به چنین املاکی وام نمیدهند و آنها را به عنوان وثیقه قبول نمیکنند. این یعنی سرمایه هنگفتی که در این املاک قفل شده، عملاً غیرقابل استفاده است و نمیتواند به چرخه اقتصاد بازگردد.
سه دلیل اصلی برای این بیسندی گسترده برمیشمارند. نخست، فرآیند زمانبر و پرهزینه ثبت رسمی است. تا پیش از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۳، بسیاری از مردم ترجیح میدادند به جای طی کردن فرآیند طولانی، پرهزینه و بوروکراتیک ثبت سند در ادارات ثبت، معاملات خود را با یک «قولنامه» ساده و امضای دو شاهد انجام دهند. هزینههای نقل و انتقال مانند مالیات، عوارض شهرداری و حقالثبت نیز مزید بر علت شد و مردم را به سمت معاملات غیررسمی سوق داد.
دومین دلیل، فقدان نقشه کاداستر در بسیاری از مناطق است. سند رسمی جدید که به آن سند کاداستر میگویند، نیازمند نقشه دارای مختصات جغرافیایی دقیق ملک است. اما در بسیاری از مناطق روستایی و حتی برخی محلات شهری، هنوز این نقشهبرداری انجام نشده است. بدون نقشه، امکان صدور سند رسمی وجود ندارد و ملک در مدارک ثبت، یا به عنوان «دارای سند دفترچهای قدیمی» تلقی میشود و یا اساساً «فاقد سند» محسوب میگردد.
سومین ریشه بحران، اختلافات ملکی چندین دهه است. بخش قابل توجهی از املاک بیسند، سالهاست که درگیر دعاوی حقوقی و اختلافات ملکی بین وراث متعدد هستند. بسیاری از این پروندهها در محاکم قضایی معطل مانده و صدور رأی نهایی ممکن است سالها طول بکشد. در این مدت، ملک نه قابل فروش است (به دلیل نداشتن سند واحد) و نه قابل ساخت و ساز.
وقتی ملکی سند رسمی نداشته باشد، زمین مساعدی برای کلاهبرداری و فروش چندباره به وجود میآید. آمارها نشان میدهد که بین ۶۰ تا ۷۰ درصد پروندههای کلاهبرداری ملکی در ایران، مربوط به فروش ملک بدون سند یا تکرار فروش یک ملک با قولنامههای مجزا است. مکانیسم کلاهبرداری از این قرار بوده که کلاهبردار، یک ملک (اغلب یک زمین خالی یا خانه قدیمی) که سند رسمی ندارد را شناسایی میکند. سپس با جعل هویت مالک اصلی یا با ارائه مدارک جعلی، یک قولنامه عادی تنظیم میکند و ملک را به خریدار اول میفروشد. پس از آن، همان ملک را با قولنامهای دیگر به خریدار دوم و سوم نیز میفروشد. از آنجا که هیچ مرجع رسمی برای استعلام مالکیت وجود ندارد (چون سندی در اداره ثبت نیست)، خریداران بیخبر از تعارض، میلیاردها تومان پرداخت میکنند و بعد از مدتی متوجه میشوند مالک اصلی فرد دیگری است یا ملک سابقه فروش داشته است.
بر اساس آخرین آمار پلیس فتا و سازمان ثبت، سالانه بیش از ۳۰ هزار پرونده کلاهبرداری ملکی در مراجع قضایی ثبت میشود که ارزش ریالی آنها به راحتی از هزاران میلیارد تومان عبور میکند. سهم عمده این پروندهها، مربوط به املاک بیسند در حاشیه کلانشهرها و شهرهای جدید است. علاوه بر کلاهبرداری فروش چندباره، نداشتن سند رسمی باعث افزایش دعاوی حقوقی در زمینه «تحریر و تعدیل حدود»، «حق ارتفاق»، «مشاعات آپارتمانی» و حتی «وصول مهریه» نیز میشود. قاضی دادگاه برای رسیدگی به چنین پروندههایی، ابتدا باید مالکیت را احراز کند؛ کاری که در نبود سند رسمی و صرفاً با استناد به قولنامه، بسیار دشوار و زمانبر است.
معضل املاک بیسند، تأثیرات مخرب و گستردهای بر بازار مسکن ایران گذاشته است. نخستین و مهمترین تأثیر، کاهش اعتماد عمومی به معاملات ملکی است. وقتی خریدار میداند درصد قابل توجهی از املاک موجود در بازار فاقد سند معتبر هستند و ممکن است هر لحظه با دعوای حقوقی یا کلاهبرداری مواجه شود، طبیعی است که با احتیاط و تردید وارد معامله میشود. این بیاعتمادی، به کاهش حجم معاملات و رکود در بازار منجر میشود.
سهم املاک واقع در بافتهای فرسوده شهری، حاشیه کلانشهرها و مناطق روستایی از این بیسندی، بیش از سایر مناطق است. برای مثال، در استان تهران (به جز خود شهر تهران) حدود ۲۵ درصد املاک فاقد سند رسمی هستند. در استانهای مرزی و کمتر توسعهیافته مانند سیستان و بلوچستان، کردستان و کرمانشاه، این آمار به بالای ۵۰ درصد نیز میرسد.
با توجه به تجربه مردم در سالهای اخیر بی سندی املاک باعث کاهش نقدشوندگی املاک بیسند است. ملکی که سند رسمی ندارد، به سختی خریدار پیدا میکند و اگر هم پیدا کند، قیمت آن به مراتب کمتر از ملک مشابه با سند رسمی است. بانکها نیز به چنین املاکی وام نمیدهند و آنها را به عنوان وثیقه قبول نمیکنند. این یعنی سرمایه هنگفتی که در این املاک قفل شده، عملاً غیرقابل استفاده است و نمیتواند به چرخه اقتصاد بازگردد.
همچنین در معاملات بدون سند ریسک سرمایهگذاری در بخش مسکن افزایش مییابد. سرمایهگذاران حرفهای که قصد خرید ملک برای معامله یا ساخت و ساز دارند، ترجیح میدهند به جای ورود به املاک بیسند (با وجود قیمت پایینتر)، سراغ املاک دارای سند رسمی بروند. این موضوع باعث تمرکز سرمایه در بخش محدودی از بازار و افزایش قیمت در همان بخش میشود و فاصله قیمتی میان املاک با سند و بیسند را بیشتر میکند.
در واکنش به این بحران، سازمان ثبت اسناد از ۱۲ آذر ۱۴۰۴ سامانهای به نام «سامانه ثبت ادعا» را به صورت آزمایشی راهاندازی کرده است. طبق مقررات این سامانه مالکان املاک فاقد سند رسمی، تنها دو سال فرصت دارند تا ادعای مالکیت خود را ثبت کنند.
برای ثبت ادعا در این سامانه، متقاضی باید سه دسته مدرک ارائه دهد: نخست، نقشه دارای مختصات جغرافیایی دقیق ملک که توسط مهندس نقشهبردار رسمی تهیه شده باشد. دوم، کلیه اسناد عادی مانند قولنامهها، مبایعهنامهها، وکالتنامهها و مدارک ارث که گویای ادعای مالکیت است. و سوم، اطلاعات هویتی مالک یا وراث. پس از ثبت ادعا، سازمان ثبت مدارک را بررسی میکند و در صورت عدم وجود تعارض و اثبات مالکیت، نسبت به صدور سند رسمی (کاداستر) اقدام خواهد کرد. اما اگر دو یا چند نفر بر یک ملک ادعای مالکیت داشته باشند، پرونده به مراجع قضایی ارجاع میشود.
سازمان ثبت اسناد تأکید کرده که پس از اتمام مهلت دو ساله، دیگر هیچ ادعایی در مورد املاک فاقد سند ثبتنامی پذیرفته نمیشود و آن دسته از املاک که توسط هیچکس ثبت نشدهاند، به عنوان «اموال بلاتکلیف و بدون مالک» تلقی خواهند شد. این یعنی دولت میتواند نسبت به واگذاری یا فروش آنها اقدام کند.
موفقیت این طرح، مستلزم سه اقدام موازی دولت است: نخست، تسریع در نقشهبرداری کاداستر تمام مناطق کشور (به ویژه مناطق روستایی و حاشیه شهرها). دوم، سادهسازی فرآیندهای ثبت ادعا و کاهش هزینههای نقل و انتقال و سوم، آگاهیبخشی گسترده به مردم درباره عواقب خرید و فروش با قولنامه و مزایای سند رسمی است. زمان در حال سپری شدن است و میلیونها ملک بیسند، چشم به راه تصمیم صاحبانشان هستند. سامانه ثبت ادعا، اگر درست اجرا شود، میتواند پایان عصر قولنامهها و آغاز فصل جدیدی از شفافیت و اعتماد در بازار مسکن ایران باشد.
تمام حقوق برای پایگاه خبری سرمایه فردا محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
سرمایه فردا