سهشنبه ۲۶ خرداد ۱۴۰۵
از سال ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۴، قیمت اسمی مسکن به طور متوسط سالانه حدود ۴۲ درصد رشد کرده، اما وقتی اثر تورم را حذف کنیم، رشد حقیقی سالانه فقط حدود ۹ درصد بوده است.
به گزارش سرمایه فردا، متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران در اردیبهشت ۱۴۰۵ حدود ۱۸۰ میلیون تومان برآورد شده است. اگر فقط به عدد ریالی نگاه کنید، مسکن رشد بزرگی داشته است. اما در اقتصاد تورمی، قیمت اسمی همه داستان نیست. از سال ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۴، قیمت اسمی مسکن به طور متوسط سالانه حدود ۴۲ درصد رشد کرده، اما وقتی اثر تورم را حذف کنیم، رشد حقیقی سالانه فقط حدود ۹ درصد بوده است. بدتر اینکه از سال ۱۴۰۰ به بعد، قیمت حقیقی مسکن عملاً رشد محسوسی نداشته و در بیشتر سالها حتی منفی بوده است. بازار مسکن به نقطهای رسیده که قیمتها پایین نمیآیند، اما معامله هم نمیشود. فروشنده به خاطر تورم و انتظار رشد قیمت، حاضر نیست ارزان بفروشد. خریدار هم به خاطر افت قدرت خرید و نااطمینانی، توان ورود ندارد. نتیجه: «بازار قفل شده است.» در این گزارش، عملکرد واقعی مسکن در یک دهه اخیر را بررسی میکنیم، قدرت خرید دلاری آن را با میانگین تاریخی مقایسه مینماییم، و سه سناریو برای آینده پیش رو ترسیم میکنیم.
اگر فقط به عدد ریالی قیمت مسکن نگاه کنید، یک رشد چشمگیر میبینید. از سال ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۴، قیمت اسمی مسکن به طور متوسط سالانه حدود ۴۲ درصد رشد کرده است. اما این عدد فریبنده است. چون در همین دوره، تورم عمومی نیز به طور متوسط سالانه حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد بوده است. وقتی اثر تورم را حذف میکنیم (قیمت حقیقی)، رشد سالانه مسکن به حدود ۹ درصد کاهش مییابد. یعنی بیشتر آنچه به عنوان سود دیده میشود، ناشی از کاهش ارزش پول ملی بوده است، نه افزایش ارزش واقعی خانه.
نکته نگرانکنندهتر اینکه «از سال ۱۴۰۰ به بعد، قیمت حقیقی مسکن عملاً رشد محسوسی نداشته و در بیشتر سالها حتی منفی بوده است». یعنی اگر کسی در سال ۱۴۰۰ خانه خریده، در سال ۱۴۰۴ از نظر قدرت خرید واقعی، نه تنها سود نکرده، بلکه احتمالاً ضرر هم کرده است. تنها در ابتدای سال ۱۴۰۵، بخشی از این عقبماندگی جبران شده است. از آذر ۱۴۰۴ تا اردیبهشت ۱۴۰۵، قیمت مسکن در تهران حدود ۳۳ درصد رشد کرده؛ رشدی که از تورم همان دوره (حدود ۱۵-۲۰ درصد) بالاتر بوده است. اما آیا این رشد برای جبران سالهای عقبماندگی کافی است؟ پاسخ منفی است.
برای ارزیابی واقعیتر، باید به «قیمت دلاری مسکن» نگاه کنیم. با فرض متوسط قیمت ۱۸۰ میلیون تومان برای هر متر مسکن و نرخ دلار آزاد حدود ۱۶۳ هزار تومان، قیمت دلاری هر متر مسکن به حدود ۱,۱۰۰ دلار میرسد. این رقم در مقایسه با «میانگین تاریخی حدود ۱,۲۰۰ دلار برای هر متر» (در دهه ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۸)، هنوز پایینتر است. یعنی مسکن از نظر دلاری هنوز به میانگین بلندمدت خود نرسیده است. اما نسبت به کفهای قبلی (که در برخی مقاطع به ۸۰۰-۹۰۰ دلار هم رسیده بود)، تا حدی بازیابی شده است.
به عبارت دیگر، اگر شما مسکن را به عنوان یک «سرمایهگذاری» در نظر بگیرید که باید ارزش خود را در برابر دلار حفظ کند، در ۵-۶ سال اخیر عملکرد خوبی نداشته است. بخش زیادی از افزایش قیمت ریالی، جبران کاهش ارزش ریال بوده، نه افزایش ارزش واقعی دارایی.
اما مشکل بازار مسکن فقط قیمت نیست. «نقدشوندگی» نیز به شدت کاهش یافته است. سطح نرمال معاملات ماهانه مسکن در تهران حدود ۱۰ هزار معامله است. از ابتدای دهه ۹۰ تا سال ۹۶، میانگین معاملات ماهانه بالای ۱۴ هزار واحد بود. در سالهای ۹۷ تا ۹۹، این عدد به حدود ۸,۴۰۰ رسید. بعد از سال ۱۴۰۰، به حدود ۷,۰۰۰ کاهش پیدا کرد. و «از سال ۱۴۰۲ به بعد، میانگین معاملات ماهانه به زیر ۴,۰۰۰ واحد رسیده است.»
یعنی بازار مسکن به نقطهای رسیده که «قیمتها پایین نمیآیند، اما معامله هم نمیشود.» فروشنده به خاطر تورم و انتظار رشد بیشتر قیمت، حاضر نیست ارزان بفروشد. خریدار هم به خاطر کاهش قدرت خرید، نااطمینانی اقتصادی، و نرخ بهره واقعی منفی که انگیزه خرید را کاهش میدهد، توان ورود ندارد یا ترجیح میدهد صبر کند. نتیجه، یک «بازار قفل شده» است که در آن قیمتها به صورت اسمی رشد میکنند، اما معاملات واقعی (که نشانه سلامت بازار است) به شدت افت کرده است. این وضعیت شبیه «حباب خاموش» است: قیمت بالاست اما خریدار واقعی وجود ندارد.
با توجه به شرایط موجود، سه سناریو برای آینده بازار مسکن قابل تصور است.
سناریوی اول (وضعیت موجود): نه جنگ، نه صلح. در این سناریو، قیمت اسمی مسکن متناسب با تورم (و شاید کمی بالاتر) رشد خواهد کرد. اما معاملات همچنان ضعیف میماند. رشد قیمت واقعی (حذف اثر تورم) محدود خواهد بود (بین ۰ تا ۵ درصد سالانه). قیمت دلاری مسکن نیز در محدوده ۱,۰۰۰ تا ۱,۲۰۰ دلار نوسان میکند و نمیتواند به طور قطعی از میانگین تاریخی عبور کند. این محتملترین سناریو برای نیمه دوم سال ۱۴۰۵ است.
سناریوی دوم (بهبود شرایط سیاسی و کاهش ریسک). اگر توافق نهایی شود و محاصره دریایی برداشته گردد، انتظارات تورمی کاهش مییابد و نرخ ارز تثبیت میشود. در این سناریو، ممکن است شاهد «بازگشت بخشی از تقاضای واقعی» به بازار مسکن باشیم. معاملات افزایش مییابد (اما احتمالاً به سطح نرمال ۱۰ هزار معامله نمیرسد). قیمت دلاری مسکن ممکن است به محدوده ۱,۲۰۰ تا ۱,۴۰۰ دلار برسد. اما رشد قیمت ریالی نسبت به تورم کمتر خواهد بود (چون انتظارات تورمی کاهش یافته است). در این سناریو، بازار مسکن از حالت قفل خارج میشود و به سمت تعادل حرکت میکند.
سناریوی سوم (تشدید تنش و جنگ). اگر جنگ دوباره شروع شود یا توافق منتفی گردد، بازار مسکن «دوپاره» میشود. مناطق امنتر و شمال تهران با هجوم سرمایههای فراری (از ارز و طلا) مواجه میشوند و قیمتهای حبابی ثبت میکنند. اما بخش بزرگی از بازار (مناطق متوسط و پایین شهر) در رکود عمیق باقی میماند. معاملات به زیر ۳,۰۰۰ واحد در ماه سقوط میکند. در این سناریو، مسکن دیگر یک بازار واحد نیست؛ به چندین بازار مجزا تبدیل میشود.
مسکن در سالهای اخیر «از نظر ریالی» گران شده است. اما «از نظر حقیقی و دلاری»، عملکرد چندان جذابی نداشته و در سالهای ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴ حتی بازدهی منفی داشته است. «نقدشوندگی» بازار به شدت کاهش یافته و معاملات به کمتر از ۴۰ درصد سطح نرمال رسیده است. سؤال اصلی این است: «آیا این گرانی برای مالک بازده واقعی ساخته است؟» پاسخ برای اکثر سرمایهگذاران (به جز کسانی که در کفهای دلاری خریدند) منفی است.
از اینجا به بعد، سه سناریو پیش روست. محتملترین سناریو، «ادامه وضعیت موجود» (رشد اسمی همراه با رکود معاملات) است. سرمایهگذاران مسکن باید انتظارات خود را تعدیل کنند. دیگر خبری از رشدهای حبابی ۵۰-۱۰۰ درصدی (در یک سال) نیست. سود مسکن در آینده، بیشتر از محل «حفظ ارزش در برابر تورم» خواهد بود تا «رشد واقعی». و همیشه به یاد داشته باشید: «بازار قفل شده، یعنی نقدشوندگی کشته شده است.» در چنین بازاری، قیمت روی کاغذ، با قیمت واقعی معامله فاصله زیادی دارد. اگر صاحب خانه هستید، شاید فروش در این قیمتها منطقی باشد. اگر قصد خرید دارید، صبر کنید. بازار مسکن هنوز به تعادل نرسیده است. سناریوی بهبود سیاسی، میتواند بهترین فرصت برای ورود باشد. سناریوی تشدید تنش، میتواند بدترین تله باشد.
تمام حقوق برای پایگاه خبری سرمایه فردا محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
سرمایه فردا