جمعه ۲ آذر ۱۴۰۳
میزان اجاره مسکن ۱۴۰۳ بیش از درصد مصوب افزایش پیدا کرده است. بخشی از این مساله تحت تاثیر شگردهای مشاوران برای گرفتن حق کمیسیون بیشتر است.
درحالی که دولت امسال تکلیف کرده بود که افزایش اجاره مسکن در کشور باید بین ۲۰ تا ۲۵ درصد باشد، اما گزارش ها حکایت از این دارد که میزان اجاره مسکن بین ۳۵ تا ۵۰ درصد افزایش داشته است. بخشی از این موضوع تحت تاثیر فضای توری حاکم بر اقتصاد کشور است و باعث شده بنگاه داران با این توجیه که هم اکنون تورم بالای ۳۵ درصد وجود دارد با این فرض که تا پایان سال به ۵۰ درصد نیز می رسد در بازار ملک گرانفروشی را ترویج می کنند.
درواقع برخی از بنگاه های مشاور املاک از شگردهایی مانند قیمت سازی در پلتفرم های فروش مانند دیوار، شیپور و … استفاده می کنند. تا از این طریق بتوانند با ثبت با قراردادهایی نجومی حق کمیسیون بالاتری دریافت کنند. هرچند در موضوع حق کمیسیون نیز برخی بنگاه های مشاور املاک مقررات را رعایت نمی کنند. به طوری که به جای محاسبه حق کمیسیون با ضریب ۲۵ صدم درصد برای هر یک از طرفین قرار داد این درصد را در نظر نمی گیرند و عملا میزان حق کمیسیون به دوبرابر حق واقعی آن دریافت می کنند.
ازاینرو از هر اقدامی که منجر شود حق کمیسیون آن ها بالاتر برود فروگزار نیستند. در این گزارش به جزئیات هر یک از عواملی که از سوی بنگاه های مشاور املاک رخ می دهد و به نوعی اخلال در بازار اجاره محسوب می شود پرداخته شده است.
بیشتر خریداران و فروشندگان ملک و همچنین مالکان و مستاجران از پلتفرم های دیوار، شیپور و … برای آگهی آپارتمان خود استفاده می کنند. در بین این، آگهی ها عمدتا مشاوران املاکی دیده می شود که به عنوان فرد حقیقی آگهی خود را ثبت کرده اند. آنها از این اقدام چند هدف را دنبال می کنند. نخست اینکه قیمت ملکی که برای عرضه آگهی کرده اند را بالاتر از قیمت منطقه اعلام می کنند. این موضوع روی آگهی های مالکانی که به صورت حقیقی آگهی درج کرده اند نیز اثر می گذارد. البته در برخی موارد نیز همین بنگاهی ها پایین تر از قیمت های معمول منطقه، آپارتمان را برای فروش یا اجاره آگهی می کنند. اثر این اقدامات افزایش میزان اجاره مسکن است.
شگرد آنها در پلتفرم ها این است که در زمانی قیمت ملک را در آگهی ها بالا ببرند و عمدتا عکس های غیر واقعی نیز برای آن درج می کنند. آنها با این کار قصد دارند خریدار یا متقاضی اجاره را به دیدن ملک دعوت کنند. زمانی که فرد مراجعه می کند. متقاضی می بیند قیمت ملک بسیار بالاتر از آن چیزی است که قیمت گذاری شده است از خرید یا اجاره خودداری می کند. اما این تازه ابتدای راه است، زیرا متقاضی سریع با پیشنهاد جدید مشاور املاک مواجه می شود. آنها در این وضعیت با قیمت ها بازی می کنند و ملک دیگری را با اختلاف کمی پایین تر به فرد معرفی می کنند. در حالی که هر دو ملک قیمتی بالاتر از میزان اجاره مسکن منطقه دارند.
بازاریابان به دنبال جلب اعتماد متقاضی هستند تا از این طریق فرد را به سمت معامله هایی بکشانند که عمدتا فرد درباره آن تحقیقات نکند. چراکه معتقد است که بنگاهی با در نظر گرفتن شرایط او ملک جدید را پیشنهاد داده است و به نوعی قصد داشته او را تحت هر شرایطی صاحب خانه کند. یکی از دلایل این اعتماد کاذب بروز کلاهبرداری در پلتفرم های فروش است. در سال های گذشته مردم از کلاهبرداری هایی مطلع شده اند که ابتدا کلاهبرداران طعمه های خود را از طریق شبکه های اجتماعی یا پلتفرم های فروش پیدا کرده اند. به همین دلیل ترجیح می دهند در شرایطی که یک بنگاه مشاور املاک قضد کمک به انها داشت حتما شرایط را بپذیرند.
همچنین در زمانی که آگهی آمشاوران املاک با قیمتی پایین تر از نرخ منطقه ثبت شده می شود آنها قصد دارند خریداران یا متقاضیان اجاره منطقه را شناسایی کنند. زمانی که متقاضی تماس می گیرد مشاور املاک می گوید که این مورد به فروش یا اجاره رفته است. درشرایط حاضر گزینه دیگری دارم که موقعیت بهتری نسبت به مورد قبلی دارد، اما کمی گرانتر است. موقیعت آن اینگونه است که متقاضی با توجه به اینکه آگهی قبلی را بسیار ارزنده تلقی می کند به سرعت به سراغ مشاور املک می رود. زیرا با در نظر گرفتن بازار و آگهی که فرد در پلتفرم فروش ثبت کرده است او را فردی با انصاف تلقی می کند.
مشاور بنگاه نیز در این وضعیت شروع به تعریف کردن از گزینه پیشنهادی می کند. در این مواقع عمدتا آپارتمان هایی که معرفی می کنند کمی نوسازی شده هستند، به واسطه همین سن بنا را کمتر از سن واقعی اعلام می کند. حتی چند متری متراژ آپارتمان را کمتر عنوان می کنند. از آنجایی که متقاضی مشاور املاک را از ابتدا فردی با انصاف تلقی کرده است عمدتا راحت تر در تله او می افتد. به همین دلیل است که بسیاری از افرادی که در دفاتر مشاوران املا قرارداد ثبت می کنند معتقد هستند که این بنگاه فردی بسیار با انصاف است. شاید مهمترین مشکلی که باعث بروز چنین اشتباهات محاسباتی می شود عدو وجود یک نرخ مشخص و ثابت در مناطق مختلف شهر است.
بنابراین در حال حاضر بازار مسکن کشور با چالش های جدی مواجه است که بخش عمده ای این نابسامانی به عملکرد بنگاه های مشاوران املاک برمی گردد. هرچند پیش از این اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده بود که این اتفاق گرانفروشی توسط بنگاه هایی رخ می دهد که مجوز ندارند و عمدتا در حاشیه شهرها قرار دارند. بنابر این دلیل وزارت راه و شهرسازی در یک سال گذشته چند هزار دفتر مشاور املاک را که مجوز نداشتند را پلمب کرد. اما آیا میزان اجاره مسکن کنترل شد؟
آیا با این اتفاق مشکل نابسامانی بازار فروش و اجاره به طور کامل برطرف شده است؟ بررسی وضعیت معاملات املاک حکایت از این دارد که بنگاه های مجوز دار نیز این اقدام را انجام می دهند. چراکه تورم را بهانه کرده اند و آنرا یک موضوع عرفی در بازار خرید و فروش آپارتمان و ثبت قرارداد رهن و اجاره تبدیل کرده اند.
مقداد همتی کارشناس مسکن با اشاره به اینکه بخشی از گرانی مسکن تحت تاثیر فضای معاملاتی است که پلتفرم ها و بنگاه ها ایجاد کرده اند، گفت: وقتی در هر منطقه بنگاه ها یا مالکان قیمت را تعیین می کنند و مبنای قیمت گذاری نیز مشخص نیست موج گرانی به وجود می آید. در حالی که برای قیمت گذاری یک ملک باید فاکتورهای کیفی مانند سن آپارتمان، موقعیت مکانی، کیفیت مصالح بکار رفته و … در نظر گرفته شود.
او با تاکید بر اینکه بسیاری تصور می کنند که آگهی آپارتمان ها در دیوار، شیپور و … باعث حذف دلالی در معاملات شده است، تصریح کرد: ولی اینگونه نیست. چراکه دلال ها وارد این پلتفرم ها شده اند و از آن برای بازار گرمی استفاده می کنند. به طوری که دیده می شود که قیمت های نجومی را در یک منطقه اعلام می کنند. همین مساله تمام معاملات آن منطقه را تحت تاثیر قرار می دهد.
همتی با تاکید بر اینکه بنگاه های مشاوران املاک در کل کشور باید ساماندهی شوند، اظهار کرد: این بنگاه ها باید درباره قیمت هایی که در هر منطقه اعلام می شود باید پاسخگو شوند. بدین معنا که باید به صورت یکپارچه عمل کنند و قیمت هر منطقه را مطابق یک سازوکار تعیین شود و سایر بنگاه ها نیز از همان نرخی تبعیت کنند که توسط اتحادیه تعیین شده است. بعبارت دیگر قیمت ها کارشناسی شده باشد و مالک و یا خریدار نباید در تعیین قیمت دخالتی داشته باشند. تنها در این صورت ایست که قیمت مسکن در تهران یا سایر شهرها از التهاب فاصله می گیرد.
هم اکنون برای جلوگیری از سواستفاده مشاوران املک ابتدا باید خریداران یا مستاجران باید نسبت به قوانین و مقررات آشنایی کامل داشته باشند. به همین دلیل در ادامه به جزئیات نقش بنگاه ها در قراردادها و همچنین نحوه محاسبه حق کمیسیون آنها پرداخته می شود. مشاورین در بنگاه ها، نقش واسطه دارند و به ازای خدمات حق کمیسیون از دو طرف معامله دریافت می کنند. میزان آن بسته به ارزش ملک معامله شده در معاملات مختلف، متفاوت است و بر اساس اصولی مشخص، تعیین می شود. براساس ابلاغیه سازمان صنعت معدن و تجارت استان تهران حق کمیسیون مبایعه نامه به میزان ۲۵ صدم درصد ارزش معاملاتی ملک از هر طرف مجموعاً نیم درصد از هر دو طرف محاسبه و اخذ شود.
تعرفه حق کمیسیون املاک ۱۴۰۳ مثل هر سال در هر شهرستان توسط اتحادیه املاک آن شهرستان تعیین و به واحدهای صنفی مستقر ابلاغ می شود. این مبلغ به صورت درصدی از ارزش کل معامله تعیین می شود و مشاورین املاک می بایست آن را بر اساس ابلاغیه مربوطه دریافت کنند. در صورتی که معامله به هر دلیل فسخ شود باز هم کمیسیون مشاورین املاک باید پرداخت شود و فسخ معامله دلیل بر بازگرداندن مبلغ درصد بنگاه نیست.
درمورد نحوه محاسبه حق کمیسیون املاک در سال ۱۴۰۳ چند عامل موثر است. اولین عامل نوع معامله و دومی شهر محل معامله است. برای نمونه نرخ کارمزد املاک در تهران با یک شهر کوچک متفاوت است. همچنین بسته به نوع معامله و ارزش ملک معامله شده حق کمیسیون متفاوت است.
مبلغ مذکور برای معاملات خرید و یا فروش ملک در تهران، به گونه ای است که ۰٫۲۵ درصد از قیمت ملک تحت عنوان حق کمیسیون و ۹درصد نیز تحت عنوان مالیات از هر دوطرف معامله دریافت می شود. این مبلغ از هر دوطرف معامله دریافت خواهد شد، یعنی ۰٫۲۵ درصد ارزش ملک از فروشنده و ۰٫۲۵ درصد هم از خریدار ملک مربوطه دریافت می شود. به عنوان مثال اگر ملک معامله شده دارای ارزشی برابر با ۶ میلیارد باشد، ۰٫۲۵ درصد ۶ میلیارد به عنوان حق کمیسیون محاسبه می شود. مجموع این مبلغ و ۹ درصد مالیات در پایان معامله از فروشنده و خریدار اخذ خواهد شد.
نحوه محاسبه کمیسیون اجاره ۱۴۰۳ به گونه ای است که ابتدا مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کرده و سپس مجموع آن با مبلغ اجاره بها را در ۲۵ درصد ضرب می کنند تا مبلغ کمیسیون بدست آید. به این مبلغ ۹ درصد مالیات نیز افزوده می شود. همچنین مبلغ کمیسیون در معاملات رهن کامل براساس مبلغ بدست آمده از تبدیل رهن به اجاره محاسبه می شود. بطوری که به ازای هر یک میلیون تومان رهن ۳۰هزار تومان اجاره در نظر گرفته می شود و بر اساس مبلغ بدست آمده ۲۵ درصد به عنوان حق کمیسیون از طرفین دریافت می شود. علاوه بر این مبلغ ۹ درصد مالیات نیز برای معامله مربوطه در نظر گرفته می شود.
فسخ قرارداد زمانی اتفاق می افتد که بنا به دلایلی دو طرف معامله یا یکی از طرفین دیگر تمایلی به ادامه قرارداد نداشته باشد و قرارداد را تمام کند. دراین صورت حق کمیسیون برای مشاورین املاک پا برجا بوده و طرفین معامله نمی توانند درخواست مبلغ پرداخت شده را داشته باشند. به عبارتی پس از انجام قرارداد هر گونه در تغییری در اصل قرارداد و تغییر در هزینه های آن نمی تواند دلیلی برای پس گرفتن مبلغ کمیسیون و یا بخشی از آن باشد.
زمانی که یکی از طرفین معامله و یا دو طرفین معامله دیگر تمایل به ادامه قرارداد نداشته باشند، فسخ قرارداد اتفاق می‌افتد. حق کمیسیون در این صورت برای مشاوران املاک پابرجا است و هیچ یک از طرفین قرارداد نمی‌توانند حق کمیسیون را طلب کنند.
همینطور حق کمیسیون مشاوران املاک در صورتی که قرارداد فسخ گردد، بر اساس مفاد قرارداد و قوانین مربوط به آن تعیین می‌گردد. در برخی از موارد، اگر قرارداد به دلایلی از جمله عملکرد نامناسب یا نقض شروط توسط یکی از طرفین فسخ شود، حق کمیسیون مشاوران املاک تا زمان فسخ قرارداد باید پرداخت شود.
گاهی نیز پیش می‌آید که طرفین قرارداد با توافق با یکدیگر بر اساس تعرفه مصوب عمل نکنند. طبق عرف رایج میزان کمیسیون املاک در موارد «خرید و فروش» املاک، فروشنده مبلغ بیشتری از ۰٫۲۵ درصد خود را پرداخت می‌کند. برای مثال سهم فروشنده ۰٫۳۵ درصد و سهم خریدار ۰٫۱۵ درصد تعیین می‌شود، گاهی نیز فروشنده توافق می کند که خریدار باید هزیه بنگاه را به طور کامل بپردازد.
تمام حقوق برای پایگاه خبری سرمایه فردا محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
سرمایه فردا