مشاوران املاک و مالکان عمده نقش کلیدی در تعیین قیمت‌ها دارند. با کاهش خریدوفروش املاک، بنگاه‌های املاک برای حفظ درآمد خود، نرخ اجاره را بالا می‌برند و با ایجاد یک عرف غیررسمی، مستاجران را ناگزیر به پذیرش شرایط دشوار می‌کنند. در همین حال، مالکان بزرگ با نگه‌داشتن تعداد زیادی از واحدهای خود خارج از چرخه عرضه، عملاً قیمت‌ها را کنترل کرده و نرخ اجاره را افزایش می‌دهند. این رویه‌ها نشان‌دهنده ضعف نظارت و اجرای قوانین است، زیرا بسیاری از قراردادها به‌صورت غیررسمی تنظیم می‌شود تا امکان دور زدن مقررات فراهم شود.
مشکلات بازار اجاره به همین‌جا ختم نمی‌شود. تولید مسکن ملی و توسعه زیرساخت‌های اسکان با سرعت کافی انجام نمی‌شود، در حالی که نرخ تورم بالا، قدرت خرید مردم را تحت فشار قرار داده است. بدون عرضه کافی واحدهای مسکونی، مستاجران چاره‌ای جز پذیرش نرخ‌های بالاتر ندارند. اجرای سیاست‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و ایجاد سامانه ملی ثبت قراردادهای اجاره می‌تواند به شفاف‌سازی بازار کمک کند و از سوءاستفاده‌ها جلوگیری کند.
در نهایت، این شرایط نیازمند سیاست‌گذاری دقیق‌تر و اجرای قاطع‌تر قوانین است. اگر این روند ادامه یابد، بازار اجاره همچنان به نفع گروه‌های خاص باقی خواهد ماند، و مستاجران با فشارهای اقتصادی بیشتری مواجه خواهند شد.
تقویت ابزارهای نظارتی و شفاف‌سازی معاملات مسکن و اجاره
یکی از مهم‌ترین راهکارها، تقویت ابزارهای نظارتی و شفاف‌سازی معاملات است. ایجاد سامانه ملی ثبت قراردادهای اجاره به دولت امکان می‌دهد تا روند تعیین قیمت‌ها را رصد کرده و از تخلفات جلوگیری کند. همچنین، اصلاح قوانین برای الزام به ثبت رسمی تمام قراردادهای اجاره، از سوءاستفاده‌هایی مانند دریافت مبالغ اضافی به‌صورت نقدی جلوگیری خواهد کرد.
کنترل نقش واسطه‌های بازار نیز ضروری است. مشاوران املاک و مالکان عمده نباید بتوانند نرخ‌های غیرواقعی را به‌عنوان عرف بازار تثبیت کنند. به همین دلیل، باید نظارت بر دفاتر املاک افزایش یابد و با اعمال جریمه‌های سنگین، از رفتارهای سودجویانه جلوگیری شود. همچنین، آموزش عمومی و اطلاع‌رسانی به مستاجران در مورد حقوق قانونی‌شان می‌تواند نقش مهمی در کاهش تخلفات داشته باشد.
یکی دیگر از ابزارهای کلیدی، مالیات بر خانه‌های خالی است. اجرای قاطع این سیاست باعث می‌شود که مالکان بزرگ دیگر نتوانند املاک خود را خارج از بازار نگه دارند و با احتکار، قیمت‌ها را افزایش دهند. البته اجرای این سیاست باید همراه با نظارت دقیق و ضمانت اجرایی قوی باشد تا مالکان نتوانند از روش‌های فرار مالیاتی استفاده کنند.
در کنار این اقدامات، افزایش عرضه واحدهای مسکونی نیز ضروری است. دولت باید به شکل مؤثر تولید مسکن را افزایش داده و با حمایت از پروژه‌های مسکن اجتماعی، گزینه‌های بیشتری را برای مستاجران فراهم کند. برنامه‌هایی مانند واگذاری زمین ارزان و ارائه تسهیلات به سازندگان می‌تواند تولید واحدهای اجاره‌ای را تسریع کند.
در نهایت، بازنگری در سیاست‌های پولی و بانکی نیز می‌تواند به کنترل نرخ اجاره کمک کند. کاهش نرخ بهره بانکی می‌تواند سرمایه‌گذاری در بخش املاک را به‌صرفه‌تر کند و عرضه واحدهای مسکونی را افزایش دهد. همچنین، حمایت از وام‌های مسکن با نرخ بهره مناسب، امکان خانه‌دار شدن را برای خانوارها افزایش خواهد داد و به کاهش فشار بر بازار اجاره کمک می‌کند.
اگر اجرای این سیاست‌ها به‌طور مؤثر دنبال شود، امکان اصلاح بازار اجاره و کاهش فشار اقتصادی بر مستاجران فراهم خواهد شد. در غیر این صورت، این چرخه افزایش اجاره‌بها ادامه خواهد یافت و نابرابری‌های اقتصادی بیشتر خواهد شد.
وضعیت بازار اجاره و راهکارهای پیشنهادی
۱. نقش واسطه‌های بازار و تأثیر مشاوران املاک
مشاوران املاک به‌عنوان یکی از بازیگران کلیدی در تعیین نرخ‌های اجاره، تأثیر بسزایی در شکل‌گیری عرف بازار دارند. در شرایط رکود خریدوفروش ملک، این بنگاه‌ها برای جبران کاهش معاملات، نرخ اجاره‌بها را افزایش می‌دهند. برخی از این مشاوران به‌صورت هماهنگ عمل کرده و قیمت‌های غیرواقعی را به‌عنوان «عرف» معرفی می‌کنند، در حالی که منطق عرضه و تقاضا چیز دیگری را نشان می‌دهد. ضعف نظارت بر دفاتر املاک موجب شده است که این فرآیند بدون کنترل ادامه پیدا کند و مستاجران ناچار به پذیرش این نرخ‌های غیرمنطقی شوند.
۲. نقش مالکان بزرگ در تنظیم قیمت‌ها
در مناطقی که تعداد زیادی از واحدهای اجاره‌ای در اختیار چند مالک عمده یا شرکت‌های سرمایه‌گذاری قرار دارد، این گروه‌ها به‌راحتی می‌توانند بازار را کنترل کرده و روند افزایش قیمت را تثبیت کنند. این مسئله به‌ویژه در مناطق پرتقاضا مانند تهران برجسته‌تر است، جایی که مالکان بزرگ با ایجاد یک جریان هماهنگ، نرخ‌های اجاره را افزایش می‌دهند. نبود نظارت مؤثر بر این رفتارها، موجب شده که این افزایش‌ها به یک روند طبیعی تبدیل شود، در حالی که واقعیت بازار ایجاب می‌کند که در شرایط رکود، نرخ‌ها کاهش یابند.
۳. ضعف نظارت بر اجرای قوانین
هرچند سقف قانونی برای افزایش اجاره‌بها تعیین شده، بسیاری از مالکان و بنگاه‌های املاک با استفاده از روش‌های غیررسمی، از این قانون فرار می‌کنند. برخی مالکان، مبلغ اجاره را در قرارداد رسمی پایین‌تر اعلام کرده و مبلغ اضافی را به‌صورت نقدی دریافت می‌کنند، یا مستاجران را مجبور به پذیرش شرایطی می‌کنند که در چارچوب قانونی نمی‌گنجد. ضعف نظارت در این زمینه باعث شده که این تخلفات به‌طور گسترده ادامه یابد.
۴. اثرگذاری تورم بر نرخ اجاره‌بها
تورم یکی از عوامل کلیدی در افزایش نرخ اجاره است، زیرا مالکان برای جبران هزینه‌های نگهداری املاک خود، اجاره‌بهای بیشتری درخواست می‌کنند. با این حال، نرخ بهره بانکی نیز تأثیرگذار است؛ وقتی سود بانکی جذاب‌تر از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن باشد، عرضه واحدهای اجاره‌ای کاهش یافته و فشار تقاضا بر نرخ‌های اجاره افزایش پیدا می‌کند. این تغییرات، به‌ویژه در دوران رکود یا رونق اقتصادی، نمود بیشتری دارد.
۵. سیاست‌های پیشنهادی برای اصلاح بازار اجاره
برای جلوگیری از افزایش غیرمنطقی اجاره‌بها، چند راهکار کلیدی پیشنهاد می‌شود:
- ایجاد سامانه ملی ثبت قراردادهای اجاره: این سیستم امکان نظارت بر توافقات بین مستاجر و مالک را فراهم کرده و از سوءاستفاده جلوگیری می‌کند.
- افزایش نظارت بر دفاتر مشاوران املاک: با اعمال جریمه‌های سنگین و اصلاح قوانین، می‌توان از تثبیت نرخ‌های غیرواقعی و سوءاستفاده‌های احتمالی جلوگیری کرد.
- اجرای قاطع مالیات بر خانه‌های خالی: این سیاست باعث می‌شود مالکان بزرگ نتوانند املاک خود را خارج از بازار نگه دارند و فشار عرضه افزایش یابد.
- تشویق به تولید مسکن اجاره‌ای: ارائه تسهیلات به سازندگان و حمایت از پروژه‌های مسکن اجتماعی می‌تواند عرضه واحدهای اجاره‌ای را افزایش داده و فشار بازار را کاهش دهد.
- بازنگری در سیاست‌های پولی و بانکی: کاهش نرخ بهره بانکی می‌تواند سرمایه‌گذاری در بخش املاک را به‌صرفه‌تر کند و عرضه مسکن را تقویت نماید.
