طبق پیش‌بینی‌ها، معاملات مسکن تهران در نیمه دوم سال ۱۴۰۳ حکایت از این دارد که احتمالا به دلیل افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصد هزینه‌های ساخت رکود عمیق می شود.

به گزارش سرمایه فردا، داده‌های معاملات مسکن تهران نشان می‌دهند که در بازه زمانی ۵ ماهه نخست سال‌های ۱۳۸۸ تا ۱۴۰۱، به طور میانگین ۵۰ هزار معامله مسکن انجام شده است. در برخی سال‌ها حتی سقف معاملات ۵ ماهه به حدود ۷۰ هزار فقره نزدیک شده است.

اما در ۵ ماهه ابتدایی سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، به طور میانگین تنها ۱۷ هزار و ۵۰۰ معامله انجام شده که اکثر این معاملات هم به جابجایی و تغییر ملک محدود است و معامله برای دفعه اول در بین این معاملات درصد کمی را شامل می‌شود که این روند نشان‌دهنده کاهش ۶۵ درصدی نسبت به میانگین معاملات دوره ۱۳۸۸ تا ۱۴۰۱ است. این کاهش شدید معاملات مسکن تهران در ۵ ماهه نخست امسال، معاملات را به کف تاریخی قبل از سال ۱۳۸۸ رسانده است. کارشناسان بازار مسکن معتقدند این بازار در حال حاضر یکی از سنگین‌ترین رکودهای خود را تجربه می‌کند.

این رکود با افزایش مکرر قیمت ملک در سال‌های اخیر، کاهش شدید قدرت خرید خریداران مصرفی و وجود نرخ‌های بدون ریسک بالا در بازار، مانند اوراق دولتی یا صندوق‌های درآمد ثابت، تقویت شده است. این عوامل جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را کاهش داده‌اند.

تأثیر رکود معاملات مسکن تهران 

برخی از شهرهای اطراف تهران نیز به دلایل مختلفی دچار رکود معاملات شده‌اند. نکته مهم این است که برخی متقاضیان تهرانی به دلیل گرانی مسکن در پایتخت، به خرید مسکن در شهرهای اطراف، به ویژه کرج، روی آورده‌اند. بازار مسکن کرج همواره متأثر از پایتخت بوده و در یکی دو سال اخیر قیمت‌ها در این استان نیز پا به پای تهران پیش رفته است. کارشناسان معتقدند هجوم متقاضیان خرید مسکن از تهران و حتی از جنوب و غرب کشور به کرج، در افزایش قیمت‌ها بی‌تاثیر نبوده است.

با وجود این، از دیدگاه معامله‌گران و فعالان این حوزه، رکودی که از ابتدای سال دامن‌گیر بازار مسکن شده بود همچنان ادامه دارد. معاملات آپارتمان در این استان به یک چهارم وضعیت نرمال رسیده است و با گذشت دو ماه از فصل پاییز، بازار خرید و فروش آپارتمان چنگی به دل نمی‌زند.

داده‌ها نشان می‌دهند که برای دست کم پنجمین ماه متوالی، بازار مسکن البرز افزایش غیرمنطقی را تجربه نکرده است. در این مدت، سطح قیمت‌ها اگرچه روند کاهشی نداشته، اما حداقل ثبات را تجربه کرده است.

یکی از مشاوران املاک و فعالان بازار مسکن گفت: این روزها مشتریان به دنبال واحدهای بزرگتر و با سال ساخت پایین‌تر هستند تا با واحد فعلی خود تعویض کنند. اما از طرفی، فایل‌های ارائه شده توسط دفاتر املاک کاهش یافته است. حتی افرادی که کار ساخت و ساز انجام می‌دهند، کمتر رغبت می‌کنند واحدها را برای فروش بگذارند و ترجیح می‌دهند در شرایطی که احتمال افزایش ناگهانی قیمت‌ها وجود دارد، ریسک نکنند. این کمبود فایل‌های ارائه شده به بازار، قدرت انتخاب خریداران را کاهش داده است.

بررسی بازار مسکن تهران

طبق آخرین آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در مردادماه امسال به ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید. اگرچه آمار رسمی برای شهریور و مهرماه منتشر نشده است، اما بررسی میدانی فایل‌های فروش نشان می‌دهد که قیمت مسکن طی دو ماه گذشته افزایش چشمگیری نداشته است.

در سال‌های گذشته، راهکارهای مختلفی برای تامین مسکن ارائه شده است. از جمله مسکن مهر، مسکن ملی و اجتماعی و حتی تسهیلات مختلف. با این حال، هیچ‌کدام از این برنامه‌ها نتوانسته‌اند به اندازه کافی در تامین مسکن موفق عمل کنند.

بازار مسکن در کنار افزایش قیمت‌ها، با رکود نیز مواجه است؛ چرا که نه مردم قدرت خرید دارند و نه مالکان می‌توانند ملک خود را به قیمت مناسب بفروشند. رکود اقتصادی منجر به کاهش تعداد معاملات مسکن شده است. در تهران، تعداد معاملات مسکن در تابستان ۱۴۰۳ به حدود ۳۰۰۰ معامله در ماه کاهش یافته است؛ رقمی که به مراتب کمتر از میانگین معاملات در سال‌های گذشته است. این کاهش معاملات نشان‌دهنده حالت انتظار و بلاتکلیفی خریداران و سرمایه‌گذاران است که منتظر ثبات بیشتر در اقتصاد و سیاست‌های کلان کشور هستند.

کارشناسان هشدار می‌دهند که مردم نباید منتظر کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن باشند؛ چرا که کوچک‌ترین التهابی در معاملات مسکن تهران ، موجب افزایش هیجانی و پیش‌بینی‌نشده‌ قیمت‌ها خواهد شد و مصرف‌کنندگانی که بیش از حد تعلل کرده‌اند، متضرر می‌شوند.

تاثیر تورم بر بازار مسکن

حسین جوشقانی، اقتصاددان، در زمینه معاملات مسکن تهران می‌گوید: “مساله‌ ساختمان به اقتصاد کلان برمی‌گردد. وقتی درآمد خانوارها کاهش یافته و کشور برای چند دهه با مشکل بیماری هلندی روبه‌رو بوده است، مسکن به‌عنوان کالایی غیرقابل تجارت با افزایش قیمت مواجه شده است.”

با وجود درآمدهای نفتی که در سال‌های مختلف وجود داشته، تورم در بخش ملک بیشتر از بسیاری از کالاها و خدمات بوده است. این امر باعث شده که از یکسو درآمد خانوارها کاهش یابد و از سوی دیگر، قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها با سرعت بیشتری افزایش یابد. در نتیجه، قدرت خرید خانوارها، به ویژه در طبقات پایین‌تر، کاهش پیدا کرده است.

تردیدی نیست که قیمت مسکن با شیبی ملایم همچنان در حال افزایش است. اما اینکه این بازار بتواند در چند ماه باقی‌مانده به پایان سال از رکود خارج شود، سوالی است که نیاز به بررسی و تحلیل بیشتری دارد.

چشم‌انداز بازار مسکن در ماه های باقی مانده از ۱۴۰۳

طبق پیش‌بینی‌ها، معاملات مسکن تهران در نیمه دوم سال ۱۴۰۳ همچنان تحت تأثیر رکود و تورم قرار خواهد داشت. انتظار می‌رود که قیمت‌ها به تدریج افزایش یابد، اما به دلیل رکود و کاهش تقاضا، این افزایش با سرعت کمتری نسبت به سال‌های گذشته رخ دهد. احتمالا قیمت مسکن در پاییز و زمستان ۱۴۰۳ به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و تورم عمومی، حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش خواهد یافت. با این حال، تعداد معاملات مسکن همچنان پایین خواهد ماند. برای مثال، در نیمه اول سال ۱۴۰۳، تعداد معاملات مسکن در تهران به حدود یک‌چهارم سطح معاملات معمولی کاهش یافته است که نشان‌دهنده رکود عمیق در بازار مسکن و نبود تقاضای کافی است.

حسن بان، کارشناس مسکن، در روزهای اخیر بر ناکارآمدی روش‌های فعلی، به‌ویژه در حوزه رگولاتوری و تأمین مالی تأکید کرده و خواستار اصلاحات ساختاری شده است. او پیشنهاد داده که دولت می‌تواند از ابزارهایی مانند صندوق ملی مسکن یا ابزارهای مالی نوین همچون توکن‌های مسکن برای تأمین مالی استفاده کند. بان همچنین بر اهمیت اعتمادسازی و ایجاد سیاست‌گذاری پایدار تأکید کرده و اظهار داشته که برای تشویق سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی، دولت باید اطمینان و شفافیت لازم را در خصوص بازگشت سرمایه فراهم کند.

راهکارهای پیشنهادی برای خروج بازار مسکن از رکود

از جمله راهکارهایی که کارشناسان اقتصادی برای خروج معاملات مسکن تهران از رکود مطرح می‌کنند عبارتند از:

۱٫  ساخت مسکن‌های ۱۵ تا ۴۰ متری

۲٫  استفاده از توکنایز کردن مسکن (خرید یونیت‌های سرمایه‌گذاری مسکن به شیوه نوین و با کمترین میزان سرمایه و معاملات آن در بازار ثانویه)

۳٫  ترغیب بخش خصوصی برای ورود به بازار

۴٫  ارائه وام‌های بانکی با شرایط بهتر برای خریداران مسکن

۵٫  تسهیل قوانین و مقررات مربوط به ساخت‌وساز و کاهش بروکراسی‌های موجود

این اقدامات می‌تواند به کاهش قیمت‌ها و رونق بازار مسکن کمک کند. تسهیل قوانین و مقررات مربوط به ساخت‌وساز و کاهش بروکراسی‌های موجود نیز می‌تواند به افزایش تولید مسکن و در نتیجه، کنترل قیمت‌ها و خانه‌دار شدن مردم منجر شود.

راهکارهای بسترسازی خرید مسکن 

ابراهیم نجفی، نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس، درباره اعطای زمین در راستای پیشرفت قانون جهش تولید مسکن اظهار داشت که طبق این قانون و برنامه هفتم توسعه، مقرر بوده سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود. اما طبق آخرین آمار وزیر راه و شهرسازی، تاکنون ۷۹۰ هزار واحد مسکونی شروع شده که برای ۵۰ درصد آنها قرارداد مشارکت مدنی منعقد شده است.

وی ادامه داد: دولت برنامه دارد تا این تعداد مسکن را در کنار تأمین مسکن حمایتی برای مددجویان، اقشار کم‌درآمد و قانون جوانی جمعیت تکمیل و به متقاضیان تحویل دهد. سپس به سمت اجرای ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه درباره افزایش مساحت سکونتگاهی کشور، اعم از شهری و روستایی، حرکت کند. برای این هدف، لازم است حدود ۳۳۰ هزار هکتار به وسعت شهرها و روستاها اضافه شود.

نجفی تأکید کرد: توسعه روستاها باید بر اساس طرح‌های هادی و توسعه شهرها بر اساس طرح‌های تفصیلی انجام شود. این بدان معناست که هر جا دولت زمین دارد، باید آن را در اختیار دستگاه‌های متولی ساخت مسکن قرار دهد. در صورت عدم وجود زمین دولتی، از ظرفیت زمین‌های بخش خصوصی استفاده و با مشارکت آنها اقدام به ساخت و عرضه مسکن کند.

گسترش وسعت سکونتگاه‌ها و سیاست‌های اجاره زمین

نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس بیان کرد که گسترش وسعت سکونتگاه‌ها به معنای توسعه مسکن‌سازی به صورت افقی است. در این سیاست، دولت اراضی را به صورت اجاره ۹۹ ساله در اختیار افرادی قرار می‌دهد که دارای شرایط قانونی و فاقد مسکن هستند. دولت این متقاضیان را به بانک‌ها معرفی کرده و پس از دریافت تسهیلات، آنها اقدام به ساخت مسکن می‌کنند.

وی اضافه کرد که در شیوه کنونی ساخت مسکن برای ۷۹۰ هزار واحد اجرایی، دولت‌ها به تعهدات خود عمل نکرده‌اند و متقاضیان نیز آورده‌های خود را نیاورده‌اند. به دلیل ناتوانی در پرداخت، سهمیه خود را به سرمایه‌داران می‌فروشند. لذا، اختصاص زمین یکی از شیوه‌های مناسب برای خانه‌دار کردن مردم به شمار می‌رود و بار روانی مثبتی در جامعه ایجاد می‌کند.

تاثیر پروژه های مسکن ملی در معاملات مسکن تهران

سازمان ملی زمین و مسکن اعلام کرد که مالک یک میلیون و ۸۰۰ هزار هکتار زمین است. با این حال، بخشی از این اراضی به دلیل ماهیت جغرافیایی و کاربری‌های مختلف، قابلیت ساخت مسکن ندارند. آمارها نشان می‌دهند که کل پهنه کشور تحت مدیریت این سازمان بالغ بر ۱۶۴ میلیون هکتار است که بخش عمده‌ای از آن شامل کوه‌ها، جنگل‌ها، مراتع، رودخانه‌ها و دریاها می‌شود.

تنها ۷.۵ درصد از اراضی تحت مدیریت این سازمان (معادل ۱۳۶ هزار و ۵۰ هکتار) داخل محدوده‌های شهری قرار دارند. این اراضی نیز به دلیل کاربری‌های عمومی نظیر فضای سبز، پارک‌ها، تجهیزات شهری، آموزشی، فرهنگی و اداری، قابلیت کامل ساخت مسکن ندارند. بخش اعظم اراضی مسکونی نیز در سایت‌های اجاره زمین ۹۹ ساله مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی قرار گرفته‌اند. در نتیجه، کل مساحت اراضی مسکونی قابل استفاده حدود ۵۰ هزار هکتار است که بخش زیادی از آن قبلاً به متقاضیان اختصاص یافته است.

۹۲.۵ درصد از اراضی در اختیار این سازمان در حریم شهرها واقع شده‌اند که قابلیت تعریف کاربری مسکونی ندارند یا در مناطقی قرار دارند که فعلاً تقاضا و نیاز مسکن وجود ندارد. بنابراین، این سازمان مسئولیت حفاظت و نگهداری این اراضی را بر عهده دارد.

سازمان ملی زمین و مسکن به موجب قانون تأسیس، اراضی ملی و موات و دولتی داخل محدوده و حریم شهرها را به نمایندگی از دولت اداره می‌کند. این اراضی به طور مستقیم در مالکیت سازمان نیستند، بلکه سازمان نمایندگی دولت را در این اراضی عهده‌دار است. در برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، این سازمان به نمایندگی از دولت برای تأمین مسکن فاقدین مسکن این اراضی را استفاده خواهد کرد. عملکرد این سازمان در تأمین زمین طرح نهضت ملی مسکن که با عملکرد ۳۰ سال گذشته قابل قیاس نیست، شامل تأمین بیش از ۵۰ هزار هکتار زمین مستعد احداث مسکن است.

ساخت مسکن در حال افزایش است؟

احداث مسکن صرفاً در اراضی شهری و روستایی با کاربری مسکونی امکان‌پذیر است. توسعه مسکن در مناطقی که فاقد عارضه طبیعی و با کاربری مسکونی هستند، با رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی انجام می‌شود. شهرها دارای طرح‌های توسعه شهری اعم از طرح‌های جامع و تفصیلی هستند که توسط متخصصان و اهل فن تهیه و تصویب می‌شوند.

در بحث تولید مسکن و واگذاری زمین، مکان‌یابی از اهمیت بالایی برخوردار است. الزامات مکان‌یابی شامل خدمات زیربنایی (آب، برق و گاز)، خدمات روبنایی (مدرسه، درمانگاه، مسجد و …)، هزینه آماده‌سازی اراضی، توپوگرافی، دسترسی به شوارع و معابر عمومی، رعایت حرایم نظامی و انتظامی، الزامات زیست‌محیطی و … است. بدون رعایت این الزامات امکان تعریف پروژه مسکونی وجود ندارد.

مردمی‌سازی ساخت مسکن با توسعه افقی زمین و اجازه ویلایی‌سازی مسکن با محوریت حضور مستقیم مردم اهمیت زیادی دارد. این اقدام نه تنها از نظر امنیت ملی و پدافندی مهم است، بلکه به کاهش قیمت مسکن نیز کمک می‌کند. دولت چهاردهم باید طبق برنامه هفتم توسعه، مسیر ساخت‌وساز مسکن را تسهیل کرده و تسهیلات ساخت مسکن را به مردم ارائه دهد.

مسکن بزرگ‌ترین هزینه مصرفی در سبد هزینه خانواده‌ها است و تأثیر زیادی بر سطح زندگی افراد جامعه دارد. بنابراین، ساخت مسکن با عرضه زمین و پرداخت تسهیلات، شاکله اصلی طرح حمایتی دولت در این زمینه است.

دولت باید برای تأمین زمین مناسب و عرضه آن به متقاضیان گام‌های اساسی بردارد. همچنین، با بانک‌های متخلف برخورد کرده و نظارت دقیق بانک مرکزی را اعمال کند تا اعتبارات بانکی به سمت تولید مسکن هدایت شود.

انتظارات مجلس از دولت برای ساخت مسکن

محمد بیات، نماینده مجلس، تأکید کرد که دولت باید زمینه اجرای طرح نهضت ملی مسکن را مهیا کند و افزایش عرضه مسکن را در دستور کار قرار دهد. همچنین، باید به تفکیک متقاضیان پرداخته و از اقشار کم‌درآمد و مددجویان نهادهای حمایتی حمایت ویژه‌ای به عمل آورد.

دولت باید زیرساخت‌های مورد نیاز برای ساخت مسکن را تأمین کرده و جانمایی‌ها را با دقت انجام دهد. همچنین، وزارت راه‌وشهرسازی باید اقدام عاجل و جدی در زمینه تأمین زمین مناسب برای ساخت‌وساز و رونق معاملات مسکن تهران انجام دهد.

دولت و مجلس باید به صورت همزمان پیگیر پرداخت تسهیلات ساخت مسکن توسط بانک‌های عامل باشند تا رضایت مردم حاصل شود. همچنین، تمامی پروژه‌های نیمه‌کاره در حوزه مسکن باید تکمیل شده و تعهدات دولت در قبال مردم عملیاتی شود.

نادرقلی ابراهیمی، نماینده مجلس، تأکید کرد که مسکن یکی از نیازهای اولیه و اساسی خانوارهاست و باید برای دسترسی مردم به مسکن مناسب چاره‌اندیشی شود. او بر اهمیت اعطای زمین و تسهیلات ساخت مسکن تأکید کرد و گفت که تأمین مسکن به افزایش ازدواج جوانان نیز کمک می‌کند.

ابراهیمی بیان کرد که مسکن فقط مکانی برای سکونت نیست، بلکه محلی برای ایجاد جریان فرهنگی است. او از دولت جدید انتظار دارد که در راستای عملیاتی‌سازی قانون جهش تولید مسکن گام بردارد و ساخت سالانه یک میلیون مسکن را در دستور کار قرار دهد.

وی خاطرنشان کرد که زمین مناسب باید به صورت رایگان در اختیار متقاضیان قرار گیرد و دولت باید در اعطای تسهیلات ساخت مسکن جدیت داشته باشد. اخیراً مصوبه‌ای برای افزایش تسهیلات از ۵۵۰ به ۸۰۰ میلیون تومان تصویب شده که باید اجرایی شود.

تسهیل صدور پروانه ساخت و تأمین زمین

ابراهیمی گفت که دولت باید اقدامات لازم را برای تسهیل صدور پروانه ساخت انجام دهد و وزارت راه‌وشهرسازی باید اقدامات عاجل در زمینه تولید مسکن را به اجرا بگذارد. او تأکید کرد که تأمین زمین از اهمیت حیاتی برای افزایش عرضه مسکن برخوردار است و بدون زمین، امکان ساخت‌وساز وجود ندارد.

وی افزود که بانک مرکزی هنوز شرایط لازم برای گشایش تسهیلات را فراهم نکرده و تغییر نرخ تولید مسکن به تبع آن افزایش یافته است. همچنین، توسعه شهرها نیاز به تأمین زیرساخت‌ها دارد و باید طرح‌هایی برای مشارکت سرمایه‌گذاران در تأمین زیرساخت‌ها ارائه و اجرایی شود.

مجید گودرزی، کارشناس مسکن در گفتگو با وطن امروز بیان کرد که ایران زمین کافی برای ساخت مسکن دارد، اما انحصار سازمان‌ها و نهادهای دولتی باعث افزایش قیمت مسکن شده است.

وی تأکید کرد که ۶۰ درصد قیمت مسکن مربوط به زمین است و دولت و مجلس باید برای مقابله با این شرایط اقدام کنند.

گودرزی معتقد است که وزارت راه و شهرسازی باید عرضه زمین را افزایش داده و تمرکز ساخت را به سمت ویلایی‌سازی سوق دهد. او تأکید کرد که بازار مسکن کشور قفل شده و دولت‌ها باید با ارائه تسهیلات و کنترل بازار، اقدام کنند.

ضرورت واقعی‌سازی قیمت مسکن

او گفت که قیمت فعلی مسکن هیچ انطباقی با قیمت واقعی ندارد و نمایندگان مجلس باید قانون «بهای تمام شده مسکن» را تصویب کنند. قیمت‌گذاری نادرست باعث فشار اقتصادی بر خانواده‌ها شده و تشکیل خانواده برای جوانان را سخت کرده است.

گودرزی بیان کرد که زمین حق همه افراد است و هیچ مشکلی در تأمین زمین برای ساخت مسکن وجود ندارد. او تأکید کرد که انحصار زمین توسط نهادها و سازمان‌ها باعث افزایش قیمت در معاملات مسکن تهران شده است.

وی اظهار کرد: دولت‌ها و نهادها باید انحصار زمین را متوقف کنند. او افزود که دولت سیزدهم اقدامات خوبی مانند تصویب شکل‌گیری ۵۷ شهر جدید و عرضه زمین به مردم در قالب طرح‌های تشویق به فرزندآوری انجام داده است.

گودرزی پیشنهاد کرد که وزارت راه و شهرسازی باید پایگاه داده خود را تکمیل کرده و قوانین مالیات از خانه‌های خالی و خانه‌های لوکس را به درستی اجرا کند. قانون جهش مسکن مسئولیتی بر دوش وزارت راه و شهرسازی است و باید اقدامات لازم برای تسهیل ساخت مسکن انجام شود. او افزود که ساخت مسکن ویلایی هزینه کمتری دارد و رفاهیات خانواده‌های ایرانی با مسکن‌های کوچک و بلندمرتبه تأمین نمی‌شود.